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URBANISME

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Déclaration d’intention d’aliéner : seule la commune est compétente

23/10/2014 | par Philippe Dupuis | Juridique

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© siloto

Selon le Code de l'urbanisme, les déclarations d'intention d'aliéner sont à déposer en mairie. Une règle à respecter, car un formulaire mal dirigé peut entraîner de lourdes conséquences...

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L’envoi d’une déclaration d’intention d’aliéner à une autorité incompétente n’oblige pas celle-ci à assurer l’acheminement de ce formulaire auprès de l’autorité compétente. Le droit issu de la loi du 12 avril 2000, qui institue cette procédure, n’est donc pas applicable quand un notaire envoie par mégarde un formulaire à une intercommunalité, à qui une commune a confié le pouvoir de préempter. La Cour de cassation No A Banpresto Multicolor Tetsuya Kuroko Kuji 6 Import Basket Japan Ichiban 1q50Rxqn, appelée à s’exprimer sur le contentieux, tranche ici clairement ce point de droit.

 

Les faits : l’envoi d’un formulaire à la mauvaise autorité…

Un notaire est chargé par un particulier de vendre un bien immobilier. Or, ce bien se trouve dans une zone où le droit de préemption urbain (DPU) a été institué. Avant d’instrumenter la vente, il doit donc procéder à la purge de ce droit, c’est-à-dire envoyer un formulaire dénommé déclaration d’intention d’aliéner (DIA) au titulaire de ce droit, pour que celui-ci, s’il le désire, procède à l’acquisition du bien en lieu et place de l’acquéreur ainsi évincé. En l’espèce, la commune avait délégué l’exercice de son droit de préemption à une communauté d’agglomération.

Le notaire, avisé de cette délégation, adresse alors la DIA à la communauté et non à la commune. Cette dernière l’informe alors de son erreur puisque les DIA en matière de DPU doivent toujours être adressées à la mairie du lieu où se trouve l’immeuble, et ce, quel que soit le titulaire ou le délégataire du droit de préemption. Le notaire informé par la communauté passe outre, et attend l’échéance du délai de deux mois au bout duquel le silence gardé par le bénéficiaire du droit de préemption vaut renoncement à l’exercice de ce droit, permettant alors à la vente initiale d’avoir lieu. La communauté demande alors l’annulation de la vente en raison de cette irrégularité, puisqu’une aliénation effectuée sans que la purge du droit de préemption ait eu lieu est frappée d’une action en nullité de cinq années.

 

Les différents droits de préemption et leur purge

La diversité des droits de préemptions auxquels peut être soumis un immeuble s’accompagne d’une relative homogénéité quant à l’autorité qui doit être destinataire de la DIA. Pour le droit de préemption urbain et celui applicable dans les zones d’aménagement différé (ZAD), la DIA doit être déposée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble (Code de l’urbanisme art. L.213-2 et R.213-5). Il en ira de même pour la déclaration préalable, pour le droit de préemption « commercial ».

Pour le droit de préemption urbain, la DIA doit être déposée à la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

S’il s’agit en revanche du droit de préemption applicable dans les espaces naturels sensibles

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(ENS), cette même déclaration doit être adressée au président du conseil général (Code de l’urbanisme art. L.142-4 et R.142-9). Néanmoins, ce ne sont pas nécessairement ces autorités qui disposeront du pouvoir de préempter. En effet, la délégation du droit de préemption à d’autres personnes est souvent possible. Par exemple, pour le DPU, si c’est la commune qui est le titulaire de ce droit, elle peut l’avoir délégué à l’État, à une collectivité locale, ou à un établissement public y ayant vocation ou bien encore au concessionnaire d’une opération d’aménagement. Le bien préempté entrera alors dans le patrimoine du délégataire (article L.213-3 Code de l’urbanisme). Pour le droit de préemption ZAD, c’est l’arrêté du préfet créant la ZAD qui déterminera le bénéficiaire du droit. Pour le droit de préemption ENS, c’est plus délicat.

En effet, si c’est le conseil général qui est normalement compétent, son refus de préempter fait naître des droits variables dans le temps pour d’autres personnes. L’article L.142-3 du Code de l’urbanisme dispose en effet qu’« au cas où le Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres est territorialement compétent, celui-ci ou, à défaut, la commune, peut se substituer au département si celui-ci n’exerce pas le droit de préemption. Sur le territoire d’un parc national ou d’un parc naturel régional et dans les réserves naturelles dont la gestion leur est confiée, l’établissement public chargé du parc national ou du parc naturel régional ou, à défaut, la commune peut se substituer au département et, le cas échéant, au Conservatoire de l’espace littoral et des rivages lacustres, si ceux-ci n’exercent pas leur droit de préemption.

Pour un parc naturel régional, l’exercice de ce droit de préemption est subordonné à l’accord explicite du département.

Pour un parc naturel régional, l’exercice de ce droit de préemption est subordonné à l’accord explicite du département. Au cas où ni le conservatoire ni l’établissement public chargé d’un parc national ou d’un parc naturel régional ne sont compétents, la commune peut se substituer au département si celui-ci n’exerce pas son droit de préemption ». En revanche, aucune disposition ne semble pouvoir permettre à la commune de déléguer l’exercice de son droit de préemption « commercial ».

 

Auprès de qui purger le droit de préemption ?

Le comportement du notaire pourrait étonner. Il a en effet estimé que s’appliquaient en l’espèce les dispositions de la loi du 12 avril 2000Fetiche Combinaison Faux Sex Gay Rouge Zipper Homme Cuir Bodysuit PVC Grande Open Latex Catsuit Taille Noir Pantalon Jumpsuit Crotch rtq1rP. Cette loi, dont l’économie générale vise à simplifier les relations entre les usagers et l’administration, dispose en effet en son article 20 que si une formalité est envoyée à un mauvais destinataire, l’autorité qui l’a reçue par erreur l’achemine à la bonne autorité et en avertit l’administréCombinaison Femme pantalon 361420197 Combinaison Vêtements Collections Emeraude Redoute plumetis La qx0qwXgS1. C’est derrière cette obligation que le notaire se retranche pour protéger sa vente. Pour lui, la communauté malencontreusement destinataire du formulaire aurait dû l’expédier à la commune.

Or, la jurisprudence quant à ce point était des plus singulières. On relevait en effet une décision de la Cour de cassation (Cass. 3° civ., 10 mai 2007, M. et Mme Le Z…, pourvoi n° 05-21.485, JCP N 2008, 1005, chr. D. Dutrieux) où, à l’égal de notre cas d’espèce, un notaire avait purgé le DPU auprès d’une commune par erreur. En effet, dans une notice de renseignement demandée par le notaire afin de connaître les sujétions pesant sur l’immeuble, la commune avait indiqué l’existence d’un droit de préemption urbain. Or, elle s’était méprise et c’était en fait un droit de préemption ENS. Le notaire avait donc déposé sa DIA auprès de la commune et non, ainsi qu’il l’aurait dû, auprès du conseil général.

La Cour de cassation, si elle retient alors la qualification de demande au sens de la loi de 2000, refuse de considérer que la commune aurait dû transmettre le formulaire au conseil général, car s’il y avait erreur de celle-ci sur la nature du droit considéré, il avait été purgé auprès de l’autorité compétente pour ce faire. Par cette importante solution, la Haute juridiction tranche clairement ce point de droit en écartant du champ d’application de la loi du 12 avril 2000 le dépôt des DIA.

Ainsi, le droit commun est écarté au profit des dispositions spéciales du Code de l’urbanisme: nonobstant le droit de préemption ENS qui sera purgé auprès du conseil général, toutes les autres DIA sont bien à déposer en mairie. Si par erreur, le formulaire est déposé ailleurs, le destinataire n’a aucune obligation d’acheminer la DIA auprès de l’autorité compétente, et la purge ne sera pas effectuée, ouvrant ainsi au profit du bénéficiaire du droit de préemption une action en nullité contre la vente illégalement conclue.

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